Vous avez enfin trouvé le terrain qui vous plaît ! Mais avant de lancer la construction de votre future maison, quelques vérifications sont nécessaires pour vous éviter des mauvaises surprises plus tard. Règles d’urbanisme, localisation de la parcelle, nature du sol : focus sur les points de vigilance à vérifier avant d’acheter votre terrain à bâtir.
Premier point de vigilance à vérifier avant d’acheter un terrain : les différentes règles d’urbanisme en vigueur sur la commune. Elles vous permettront entre autres de savoir quelles sont les zones constructibles ou non ainsi que les conditions d’occupation des sols (nature, dimensions des possibles constructions, voire parfois couleur des façades ou des volets).
Pour connaître précisément toutes les règles d’urbanisme qui s’appliquent, vous pouvez consulter plusieurs documents en mairie, ou à la Direction départementale du territoire :
Il est toutefois possible que votre mairie ne dispose pas de Plan local d’urbanisme ou de carte communale. Dans ce cas de figure, il faut se référer au règlement national d'urbanisme. Le RNU est mis au point par la commune puis validé par l'État.
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C’est, là aussi, l’un des principaux points de vigilance à vérifier avant d’acheter un terrain. Cela pourra vous éviter de très mauvaises surprises par la suite. La parcelle que vous souhaitez acquérir est-elle en zone inondable ? Ou exposée à des risques naturels prévisibles comme les mouvements de terrain, bruits, inondations, avalanches ou feux de forêt ? Voire située dans un périmètre d’exposition aux risques technologiques ? Autant de questions qui nécessitent des réponses précises avant d’acheter.
Il est important de noter que pour les terrains exposés à des risques naturels prévisibles ou à des risques technologiques, cette information doit obligatoirement être mentionnée dans une déclaration datant de moins de six mois (au jour de la signature du compromis de vente). L’absence de ce document peut entraîner l’annulation de la vente pour cause de vices cachés, ou une baisse du prix du terrain. Pour le caractère inondable de la zone, si l’information doit obligatoirement être fournie pour l’achat d’une maison ancienne, ce n’est pas le cas pour l’achat d’un terrain à bâtir.
Pour vous aider à savoir si le terrain convoité comporte des risques, vous pouvez vous rendre sur le site Géorisques, mis au point par le Ministère de la Transition écologique et solidaire. Les zones inondables doivent être notifiées. Ces secteurs sont répertoriés dans le plan de zonage ou dans le Plan de prévention des risques (PPR) de la commune.
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Connaître précisément la nature du sol est primordial avant d’acheter un terrain car cela impactera votre future construction. Par exemple un sol calcaire ou argile demandera de réaliser des fondations particulières. Idem si de l’eau est présente sur le terrain. Comment faire pour vérifier ?
Pour commencer, vous pouvez regarder les types de végétaux présents qui peuvent en dire long sur la nature de la parcelle. Par exemple, la présence de saule pourra indiquer que vous êtes sur un sol humide. Idem pour l’environnement. Vous avez repéré un mur fissuré ? Il est probable que le terrain soit instable.
N’hésitez pas à aller demander des informations auprès de la mairie, voire des voisins. Vous pouvez également solliciter votre futur constructeur afin qu’il vous donne son avis et son expertise sur la nature du sol.
La solution la plus fiable reste la réalisation d’une étude du sol pour connaître précisément la nature du terrain et les fondations nécessaires à votre future construction. Seul bémol, cette opération est payante et pourra vous coûter entre 1 000 et 4 000 euros.
Pour aller plus loin :
